Wohnung kaufen und Vermieten - Was beachten?

Kroax

Kroax

Medium Knochen
Hallo,

Ich glaube der Titel sagt schon fast alles :)
Ich dachte ich würde mein bisschen angespartes Geld lieber investieren,
als es einfach nur faul rumliegen zu lassen.

Eine sinnvolle und sichere Investition ist immer eine Immobilie.
Nun dachte ich mir, ich kaufe eine Eigentumswohnung und vermiete sie.

ABER bevor ich sowas tue, würde ich mich gerne informieren, was
alles auf mich zu kommt, sobald ich dem Kaufvertrag des Maklers zustimme.

Welche Kosten kommen auf mich zu?
Wo muss ich mich anmelden?
Muss ich ein Gewerbe betreiben, wenn ich eine Wohnung vermiete?
Was kostet ein Grundbucheintrag?
Sind sonst irgendwelche "Einträge" von nöten?
Es schwirren mir so viele Fragen durch den Kopf.

Wichtig ist für mich nur folgendes:
Ich zahle 20% des Kaufpreises, die restlichen 80% leihe ich mir
von der Bank - durch die Vermietung sollte möglichst die Abzahlrate
des Kredites gezahlt werden.


Es hat doch sicher irgendwer hier im Forum auch eine eigene Wohnung
und kann mir das erklären, oder? :)

DANKE!
 
Ich habe keine Eigentumswohnung, arbeite aber in einer Anwaltskanzlei, in der wir immer wieder solche Fälle reinbekommen, wo ein Eigentümer Probleme mit dem Mieter hat.

Man ist als Eigentümer gar nicht so gut gestellt, wie man denken würde. Mit schlechten Verträgen kann sich der Mieter verdammt viel rausnehmen.

Deshalb ist es nicht nur extrem wichtig einen guten Kaufvertrag machen zu lassen (diese Maklerdinger sind meistens ziemlicher Mist), sondern auch einen lückenlosen Mietvertrag.

ODER - natürlich jemanden einmieten, den man kennt und wo man weiß, dass man keine Probleme mit ihm/ihr haben wird.

LG Simone
 
By the way... wir suchen eine Mietwohnung ;)

Ich würde mich da an deiner Stelle wirklich zusätzlich von einem Anwalt beraten lassen, was Kauf- und Mietvertrag angeht.

LG nochmal
 
Abgesehen von der Maklerprovision solltest du damit rechnen das für Grundbuchseintrag und andere Einträge und Gebühren 10% der Kaufsumme anfallen
Also Kaufpreis der Wohnung zb. 100.000,00€,
Maklerprovision 3,5% =3.500,00€,
Nebenkosten beim Erwerb 10% = 10.000,00€
Somit kostet dich die Wohnung 113.500,00€

Zu den anderen sachen wegen weitervermietung kann ich dir nichts sagen, aber da würd ich mich auf jeden fall mit einem steuerberater deines vertrauens zusammensetzten, du musst ja für deine mieteinnahmen steuern zahlen, je nachdem was du sonst verdienst fällst du dann vielleicht in die nächste steuerklasse und das schlägt ordentlich zu buche

lg Edda
 
Ekres3ih schrieb:
Zu den anderen sachen wegen weitervermietung kann ich dir nichts sagen, aber da würd ich mich auf jeden fall mit einem steuerberater deines vertrauens zusammensetzten, du musst ja für deine mieteinnahmen steuern zahlen, je nachdem was du sonst verdienst fällst du dann vielleicht in die nächste steuerklasse und das schlägt ordentlich zu buche

lg Edda
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Das ist ja eben die Frage.
Ich habe ja keine "Einnahmen", denn ich zahle ja meine Schulden direkt ab.
Ich habe also keinen Gewinn - in Deutschland müsste ich deshalb nichts versteuern. Außerdem möchte ich die Miete ja unter 400 € halten (ist keine
Riesen Wohnung, die ich im Auge habe). Muss ich es dann trotzdem
versteuern, auch wenn ich unter 400 € bleibe?
 
würde dir auf alle fälle davon abraten!

ich habe zwei wohnungen - gott sei dank schuldenfrei - dennoch bringen sie seit 10 jahren kaum geld. mietnomaden, mietausfälle, renovierungskosten usw.

meine schwester hat ihre wohnung seit dem letzten mietnomaden nicht mehr vermietet, wollte sie für meinen neffen "aufheben" - jetzt hat sie sie verkauft, weil die betriebskosten unnötige belastung sind und weil sie selbst berufstätig ist und es einfach auch viel zeitaufwand nebenbei ist.

eine freundin von mir hat überhaupt den grössten blödsinn ihres lebens gemacht. wohnung auf fremdwährungsfinanzierung abgesichert mit immofinanz. dann kamen auch unerwartete investitionen dazu.... alleinerziehende mutter, die jetzt fertig mit den nerven ist... aber... auf mich wollte sie nicht hören :eek:
 
noch was: unbedingt aufpassen mit förderungen, die darfst du meist nur in anspruch nehmen, wenn du selbst dort gemeldet bist!
 
Vom steuerlichen her:

Du MUSST deine Vermietertätigkeit bei der Finanz angeben, egal wieviel du verdienst /verlierst bei der Sache.

D.h. im Klartext: Du musst eine Steuererklärung (keine Arbeitnehmerveranlagung !) machen, und das in den entsprechenden Fristen.
Die steuerliche korrekte Behandlung von Einkünften aus Vermietung ist v. a. im ersten Vermietungsjahr eine recht komplizierte Sache (je nach Immobilie), wenn du steuerlich nicht "draufzahlen" willst.
Da bei dir die Sache nicht so aufwändig zu sein scheint, würde ich für das Steuerberatungskonorar EUR 700-900 brutto rechnen.

Wenn du unbedingt in eine Wohnungzwecks Vermietung investieren willst, dann mach es.
Ich persönlich würde es NUR dann machen, wenn
a) ALLE Kosten (Renovierung!) incl. Nebenkosten zu 100% eigenfinanziert sind
b) du den Ausfall und Leerstand von 1 Jahr ohne erhebliche Belastungen finanzieren kannst (die BK laufen ja weiter...)

Generell gilt:
"Unter dem Strich" bleibt Vermietern nur dann vernünftig was über, wenn sie eine entsprechende Anzahl von Objekten vermieten.
Ich habe schon einige Vermieterträume platzen sehen. Nicht immer sind Mietnomaden schuld (aber die gibt es öfter, als man glaubt :(), wenn die Finanzierungsdecke dünn ist, reichen schon geringfügige Veränderungen in den persönlichen Lebensumständen des Vermieters (vorübergehende Arbeitslosigkeit, Kinder, Leerstand...) und schon wird es ungemütlich (und kann bis zum Verlust der Immobilie bzw. zu erheblichen Einbußen beim Weiterverkauf führen).

Ich würde mich an deiner Stelle von MEHREREN Banken und Vermögensberatern Investitionsmöglichkeiten zeigen lassen, da gibt es durchaus sichere Anlageformen, die ein bisserl mehr als das Sparbücherl abwerfen.:)
 
Oh man, das klingt ja alles grauslig...

Also ist es vielleicht doch nicht so die beste Idee mein Geld in eine
Wohnung zu stecken?!

Aber wie kann man sonst sein Geld "risikofrei" vermehren?!?
 
gugst du :):

SennerMi schrieb:
Ich würde mich an deiner Stelle von MEHREREN Banken und Vermögensberatern Investitionsmöglichkeiten zeigen lassen, da gibt es durchaus sichere Anlageformen, die ein bisserl mehr als das Sparbücherl abwerfen.:)
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Wenn du auf sicheren Seite sein willst, erkundige dich zB bei Banken nach "mündelsicheren" Veranlagungsformen.:)
 
Kroax schrieb:
Oh man, das klingt ja alles grauslig...
Also ist es vielleicht doch nicht so die beste Idee mein Geld in eine
Wohnung zu stecken?!
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Hallo!

Das klingt nicht nur so, das kann alles (und noch viel mehr!) passieren, Stichwort "Mietnomaden"! Diese asozialen Typen können Dich an den Rand der Existenz bringen (Wochenede -> Spiegel-TV Reportage), da Du ja im Fall des Falles für alles verantwortlich bist, die Kosten und das Risiko trägst! Da helfen dann auch einige "Freunde" aus z.B. Ex-Jugoslawien nicht mehr viel, kosten ja auch noch was .........

Überlege das sehr gut, ob Du so ein Risiko engehen willst!
Siehe: "Recht haben und Recht bekommen sind zweierlei."
"Einem Nackten kann ich nicht in die Tasche greifen bzw. nichts wegnehmen."

LG
 
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